ブログ｜株式会社アイアセット｜下松市の不動産業者 https://www.ai-asset.co.jp/as/blog/view.php ブログ｜株式会社アイアセット｜下松市の不動産業者 ja Sun, 12 Apr 2026 15:46:05 +0900 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 住宅ローンの借り換え 下松市の不動産会社 株式会社アイアセットのブログです。

最近よく更新しています(笑)
桜が満開ですね。*
アイアセットの事務所のある山口県下松市では、今日、市議会議員選挙が告示され、１週間の間激しい選挙戦が展開されています。
みなさん、投票には行きましょうね。
昨今、投票率が非常に低くなっています。
自分の生活の未来 がかかっていますから、投票には行って、権利はシッカリ行使しましょう。

さて、そんな未来のお話と思っていましたが・・・
株価の乱高下、中東情勢、インフレ、円安、色んなことが重なり合って、本格的に金利が上がり始めたように 見えます。
国債の金利が上がっているという事は、不安な世の中になっていると、私は考えています。
山口県では、少し前までの住宅ローン最安金利が、確か0.55％ だったと記憶していますが、この４月からは最安で0.85％です。
（※ネット銀行除く）
でも、たぶんこれも、数ヶ月しか続かないと思っています。

それに、0.55％でスタートされた方の中には、今年で５年ルールが終わる人が居ると思います。
この人たちは、１回真剣に未来の事を家族で話し合いましょう 。

また、10年ものの固定金利は既に2％の前半 です。
25年以上前の金利に戻っています。



そうなると、ローンの借り換えの話がされそうですね。
でも、焦って安易に借り換えを考えないでください。
最初に言っときますが、借り換えはタダではできません 。
お金も手間もかかります。

そして、【借り換えじゃない方法】もあります。
これはまた今度。

世間でよく言われている借り換えの指標だけ示しておきますね。
①10年　②1％　③1000万
です。
「10年」以上の返済期間が残っている方で、金利差が「1％」以上あって、残債が「1000万円」以上残っている人。
全部に該当している人は、マジで急いでください。

0.55％→0.85％ですから、金利差が1％無いので、ここはまだ大丈夫ですね。
大部分の方が、他の二つは該当していますから、金利が1.55％になるころには動きましょう 。
なってから考えるのではなく、なる前に考えをまとめておきましょう。

アイアセットでは、借り換えの相談会も開催中です。
弊社は経験豊富なスタッフで運営していますので、金利が下がり続けていた時の借り換えの相談会も行っていました。
実際に何人もの方に借り換えていただきましたが、それもついこの間だったように感じています。
もちろん相談無料 、金融機関等の借り換え費用は必要ですが、弊社では費用をいただいておりません。

金利モンスターと一緒に戦いましょう！


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やっと桜が咲きましたね。*キラッ*
山口県でも、そろそろ満開でしょうね。
車で走っていても、桜が咲いているのが良く見えます。

さて、今週から新年度 が始まりますが、お子様がご進学の方もいらっしゃると思います。
春は転勤や引っ越しの時期ですが、この時期マイホームの検討を始められる方も多いと思います。
アイアセットにも、不動産をお探しになられる方が多数お越しいただけます。

ところで、コロナ禍があって、その後も・・・
不動産情報はネットで手に入り、物件資料はダウンロード、メールや電話で問い合わせ、現地はGoogleMapと全く動かなくても簡単に検討出来ちゃいます。
しかし、ここ半年くらいは、ご来店いただく方が多くなったように感じています 。
便利なのもいいですが、顔を見合わせて話が出来るっていいなあと実感します。

さらに、最近は、ネットを使って住宅ローン の事前審査（仮申込）も出来ちゃいますね。
スマホを使って、写真で所得に関する書類、本人確認、不動産の物件資料、全部送れちゃいます。
本当に便利な時代になりました。



しかし、その反面、言葉が悪くて申し訳ないですが、一般の素人の方でも一人で住宅ローンの事前審査が出来ちゃいますが、住宅ローンの事を良く知らないまま で大丈夫でしょうか？
借り方の事じゃなく、ローンの審査ってどうやってるのか詳細なところまでご存じでしょうか？
そんなのネットで見ればわかるじゃん！ って声が聞こえてきそうですが、本当にわかりますか？
そもそも誰がローンの審査ってしてるんでしょう？金融機関ですか？
そして、何を、どういう風に見てるの？
ローンに落ちたらどうなるの？
個人情報って何？

何も知らず、対策しないままの事前審査は危険 です。
専門家と借入額の計画や返済計画を打ち合わせして、あなたにピッタリの住宅ローンを選んで欲しいです。

アイアセットでは、あなたのご来店日が資金計画相談会開催日です！！
上手くご利用ください。
当然無料 です。
お待ちしております！



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2026年、令和8年の幕開けです。
今年も社員一同、お客様の立場に立って不動産・人生のステキを創ってまいります。
どうぞよろしくお願い致します。


]]> https://www.ai-asset.co.jp/as/blog/view.php?id=163&m=cel&s=date,d https://www.ai-asset.co.jp/as/blog/view.php?id=163&m=cel&s=date,d お知らせ Thr, 01 Jan 2026 00:00:00 +0900 物件価格査定 山口県下松市の不動産会社 株式会社アイアセットのブログです。

今年は、大変短い梅雨でした。私が知る限り、最短です。
梅雨が明けたという事は「真夏」がやってきたという事で、夏休みが来るのですが、もう少し先なんですね。
この辺の季節感が変になりますね。
夏休みと言えば、【肝試し】も夏の風物詩だったと思うのですが、最近、お祭りなんかでも見なくなりましたね。
ヒヤッとするのも暑いからこそだと思います。
涼しくなってくると、ヒヤリとした感覚も、あまり必要なくなるのではと思います。
と言うか、できるだけ無いようにしたいですね。(笑)

さて、本日は、物件の査定についてです。
現在、ご自身の不動産を売りに出されていらっしゃる方にも参考にして欲しいと思います。
ココを読んで、ヒヤリとしないでいただければと思います。
( ＾ω＾ )

では、行きましょう。

「自分の不動産は、どのくらいで売れるのだろう？」という事で、不動産業者に確認をした時のお話です。
弊社にも、お電話だけではなく、メールでも価格査定のお話をいただきます。
場所がわかれば、査定はできますので、お気軽にご依頼いただければと思います。
もちろん、査定料無料！
まぁ、当たり前の事なんですが・・・お金取ってる人いるんですかね・・・

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で、そんな不動産の物件価格査定を、ご依頼いただくときに・・・
「数社の不動産業者に重ねて査定依頼をし、一番高く査定してもらったところで売りに出そうと考えています。」
と言われる方が、しばしばいらっしゃいます。

お気持ちは、非常に良く理解できるんです。
私でも、高い査定額が出れば、きっと気分がイイです。
気持ちもイイですし、なにより夢がありますよね。


ところで、不動産業者によって、査定価格って、そんなにバラツキがあるモノなんでしょうか？
査定は、不動産業者自らが購入するという入札 をやっている訳ではないですよね。
同一の市場で仕事をしている不動産業者同士なのに、どうして、そんなにバラツキが出るのでしょうか？
都会の不動産と、田舎の不動産のように、別のものを比較している訳でもありませんよね。

私には、バラツキが出ることが、そもそもわからないんです。
多少の誤差が出ることはあると思いますが、中には、数十パーセントもの差が出ることも経験したことがあります。
本当に、不思議な話です。


では、査定って、どうやってやってるんでしょう？

土地に関しては・・・
弊社の在る「山口県」では、宅地建物取引業協会で、価格査定の仕組みを共有しています。
要するに、同じ、仕組みを使って査定を行っているのです。
複数の不動産業者に査定を依頼した経験をお持ちの方がいらっしゃれば、これは経験したことがあるかと思います。
同じ書式が出てきませんでしたか？
同じ仕組みを使っていても、依頼者の前に、同じ書式で提示してなければ、パッと見てわからないとは思いますが、内容が同じではありませんでしたか？
計算式が書かれているかと思います。
そうなんです。
土地価格は、同一の仕組みを使い、同一の計算方法により算出されているんです。


次に・・・
建物については、仕組みを簡単に言いますと、通常は、その建物の耐用年数を分母にし、分子に築後年数を入れた分数を、新築想定価格に乗じて計算しています。
現価率により残存価格を計算しているのです。
詳細な現価率、そして地域別の新築想定価格を利用して計算により査定しています。
同じ数字を、同じ仕組みを利用して、計算により算出しています。

そして・・・
それぞれに算出された、土地・建物の価格を「足し算」して、査定額は計算により算出されます。

「その辺りは、だいたい〇〇万円ですよ」とか「まぁ、〇〇万円ですね。」のような、価格のみを示す、【占い】のような査定は、既に時代錯誤です(笑)
価格査定には、価格根拠があり、どうやってそれを導き出したのかの説明が必要になっています。
そうでないと、納得できないですよね。
当たり前の事です。

ですから、同一の不動産で、計算により査定された価格に大きな乖離があることが、既に、異常な状態だと思います。

ねー。不思議ですよねー。
計算間違いや、電卓の叩きマチガイでもされたのかと思ってしまいます。(笑)
('・c_,・` )プッ

日々の仕事の中で、他社の不動産価格査定書を拝見することは良くあります。
どんな査定書があるのかは、あえてココでは申し上げませんが・・・
本当に、それぞれに違いますから、それぞれの会社の色が良くわかるかと思います。

査定させていただいている側から、あえて言わせていただければ・・・
「価格のみを見るのではなく、査定書の内容 を見て、その会社の色やヤル気 を判断して欲しい」と思います。
そして、査定書に記載された価格は参考にする程度で、あなたの希望価格を、その、やる気のある不動産業者に伝えてみてください 。
きっと、しっかりと、あなたを守り、盾になり、一緒に歩いてくれると思います。

高い査定価格を出してくるところが、必ずしも、あなたの為に、必死で販売努力をし、能力がある良心的な不動産業者とは限りません。
最初だけイイ気分にさせといて・・・てな事もあるかも知れませんね。
Σ(゜Д゜；マジデ!?

冷静に考えればわかりますよね。
計算で算出される価格査定の仕組みを利用しているわけですから、どこで査定しても、似たような価格が出てきて当たり前なのです。
差が大きいほど、「あれ？？？」っと思ってください。


でも、なんで、わざわざ高額に偽装した査定額を計算ルールを曲げてまで、出してくるのでしょうか？
それは・・・・
ご来店いただいた時に、お話ししましょう。(笑)
きっと・・・
Σ(゜◇゜；)マジデッ!?
って思いますよ・・・(笑)




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来週からゴールデンウィークですね。
早い方は今週末からでしょうか？

先日ネットのニュースで見ましたが、今年のゴールデンウィークは自宅で過ごす方が多いとか・・・
その他は、国内旅行が13％くらいで、ショッピングが16％、外食が17％・・・
特に海外に行かれる方は1.3％としかいないと報道されてました。
きっと国内旅行には日帰り旅行も含むんでしょうね。
観光地や駅・空港は日本人はガラガラで外国人でいっぱいになりそうです(笑)

そうなると、ご自宅で、アマプラとかネットフリックスとかで映画やドラマを見る機会も増えるのでしょう。
余談ですが、私のスマホには何故か「映画BackToTheFuture」のデロリアンばかりが出てくるので、全作続きで見てみようと思っています。
インターネットが普及して、テレビがネットに繋がってから非常に便利になった と思います。

ここ最近のドラマだと・・・
私は見ていませんが、住宅メーカーの地面師の事件を題材にしたドラマもありましたよね。



そういえば不動産つながりで・・・
不動産営業マンの漫画やドラマなんてのもありました。

なんか、ここ最近、不動産関係を題材にしたもの多いと思いませんか？
SNS関係だと、不動産を題材にして派手に映えてるYouTuberさんなんかもいらっしゃいます。

だからだと思いますが、ここ最近、お客様からこんなお話を聞く機会が増えてきました。
不動産の現地案内をしている時に・・・
「この間見たYouTubeでも、同じ話してましたよ」 とか
「先日見たSNSでは、〇〇って書いてました」 ・・・
のような話を聞く機会が増えてきました。

皆さん良くお勉強されていらっしゃると思います。

しかしですね。
不動産取引の慣習や慣行って、地域性があるものもあります。
ご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、ちょっと前までは関東と関西では、賃貸アパートの敷金、礼金の扱い方や名称が違いましたよね。
※最近は呼び方が同じ物件が増えてきていると聞いています。

日本の国は広く、地域ごとの商習慣は、方言や天気のように違います。
ネットやテレビの情報を鵜吞みにしないで欲しいなあ と思います。

反対の立場から見れば、私が書いている このブログもそうなのかもしれませんが・・・（苦笑）


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少し前に、返済負担率や金利上昇の事について、当社ブログでも触れました。
読まれていない方は、少し前のブログを読んでみてください ね。

今回のブログは、既に住宅ローンを使って不動産を購入した方向けに書いています。
約12～13年くらい前から去年までの「超低金利」と言われる金利の底の時代に不動産を買った方です。
しかし、これからの金利上昇に備えて、【今検討中】と言う方も、これから申し込む住宅ローンの参考にしてください 。

アイアセットの住宅ローン相談会で当社が提案したローンでご返済中の方々は、例の方法を引き続きお願いします。
まだ例の方法に着手されていない方は、ボツボツ始めてみてください。
ボクシングのジャブのように後でジワジワ効いてきますから、将来も安心だと思います。



さて、しかし、金利安かった です。
マジで安かった と思います。（２回言いましたよ）

当社の営業のメインエリアの山口県周南地区で、実店舗のある金融機関の実際にあった超低金利をベース に、これからの予想というか、金利上昇した先を以下の表にしてみました。

4,000万円借りて35年返済 している時、年間返済額が金利の違いでどうなるのかを考えてみました。
一番右側には、返済負担率が30％の時の必要最低税込年収を計算してみました。
返済負担率30％ってどんな状態なのかは、以前のブログ（題名：返済負担率）をご覧ください。
見たくないとは思いますが、もしかしたら、これが現実になるかもしれません。

金利（％）１年間の総返済額必要最低税込年収
0.55￥1,256,640
￥4,188,800
0.60￥1,267,332￥4,227,440
0.75￥1,299,756￥4,332,520
0.9￥1,332,708￥4,442,360
1.0￥1,354,968￥4,516,560
1.5￥1,469,676￥4,898,920
1.9￥1,565,532￥5,218,440
2.0￥1,590,060￥5,300,200
2.2￥1,639,764￥5,465,880
2.6￥1,741,812￥5,806,040
2.9￥1,820,592￥6,068,640
3.2￥1,901,268￥6,337,560
3.9￥2,096,616￥6,988,720
4.2￥2,183,280￥7,277,600
4.5￥2,271,624
￥7,572,080
5.0￥2,422,500￥8,075,000
5.5￥2,577,672￥8,592,240






















金利（一番左側の列）は、50～60歳台の方は覚えていると思いますが、金利が下がったときは、この反対で下がっていきましたよね。
結構、ドカンと下がった時もありました。
ちなみに、一番下の5.5％ は、約40年くらい前の住宅ローン金利でも、最安金利 の商品です！
信じられないでしょうが、本当なんです。凄いですね。
当時は100％ローンもなく、自己資金20％用意しなければ貸してくれませんでした し、バブルの時期でしたから、不動産も今より高額だった と思います。
さらに、返済期間は30年まで、返済負担率は25％が上限だったんですよ。
昔の人はお金持ってたんでしょうね。

その金利差は約10倍です。
ちょっと前のブログに、「10年分の金利が一度についた感じです」 って書きましたけど、普通預金の金利は既に10倍になっています。
少し危機感を持ってください。

ちなみに、中国地方の金融機関の中には、変動金利の商品が0.4％→0.8％　と、今年の４月から金利が倍になる予定の金融機関もあります 。

そこで、既にローンを返済中の方に、まずは・・・
①自分たちが返済しているローン商品の【５年＆125％ルール】について確認してください。
②現在の10年固定の金利を確認しましょう。

上記で挙げた金利が倍になる金融機関は10年固定への乗り換えキャンペーンやってました。
早い人は、固定金利型の商品に乗り換えています。

世間では、金融機関が現金（現物）を集めていませんか？
新規口座開設＆○○万円預金で△万円あげます！みたいなキャンペーンもありますよね。
今まで、こんなことありましたか？
金融機関が現金を集めているのには理由があるんです。

また、日本国債10年の利回りが、フラットの金利に近いと言われていますが、国債が2.0％以上になるのも近いと思います ので、やるやらないは別として、まず検討を始めてみましょう。
特に、超長期固定の商品の検討は早い方が良いと思います。
その先の借り換えも含めて検討してください。

ここまでは、しっかり返済スケジュールを立てて不動産を購入した方向きです。

ここからは、衝動買いしちゃった方 へのメッセージです。
金利や返済、そして返済負担率の仕組みが理解できていることを前提にお話しします。
上記の表のように、同じ金額を借りていても金利が上がると、必要最低年収が上がるのもご理解いただけたかと思います。
あなたが今返済している住宅ローンの金利が上がった時のご自身の年収の事を考えてみてください。
ヤバいと思われた方は、早めに対策を打ってくださいね。
「ウチは夫婦合算だから・・・」なんて言われている方も、ホントに大丈夫ですか？
金利とは関係ありませんが団体信用生命保険の事も、よくよく考えてみてくださいね。

さいごに・・・
今までに、超低金利時代に年収限界いっぱいまでの借り入れをして不動産を購入されようとしている方を結構な数見てきました。
あの人たちは今どうしてるんだろう・・・
金利が動き始めると、支払い不能に陥ってしまう可能性がある方は、まだ金利の低い今の内、早めに動いてください。
↑ココ重要です。

「よくわかんなーい！」と言われる方、お声がけください。
進むべき正しい方向は、教えて差し上げられると思います。

沢山の若い家族の人生が未来まで明るくなりますように。
そして、次世代を担う子供たち の未来が明るい未来でありますように。



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2025年、令和７年が始まって、節分も過ぎ、３月になって半分まで来ましたが、なんか寒くなったり暖かくなったり・・・
本当に暖かくなるのは、もう少し先の様です。
でも、例年は入学式前にほとんど散ってしまう桜も、今年は入学式の時に桜満開の時期になるかもしれません。

ところで、みなさん！
銀行の預金通帳の記帳に最近行かれましたか？
まだの方は、ATMにウィーンと入れに行ってみてください。
普通預金の金利が凄い事になっています。

私は、バブル時代に社会人になり、バブル崩壊から今日まで、不動産関係の仕事をしています。
不動産の仕事って、結構、金融機関の人が身近にいる環境です。
お客様の住宅ローンの相談をお受けしたり、申し込み等々の手続きにいつも同行 しているからです。
これまで、金利がズーッと下がり続ける時代を見てきましたが、この度の金利上昇による普通預金の金利をみてマジでビビりました。
去年、そしてその前の金利と比較すると良くわかると思います。
過去10年分くらいの金利が一度についた感じです。



じつは、住宅ローンの金利も短期的に見れば小さな上昇かもしれませんが、住宅ローンは35年とか40年とか長期のローンですから、その間にどのくらい上昇するのか考えると、怖くなります。
幼稚園・保育園のお子さんがいらっしゃるご家庭ですと住宅ローンを支払い終えるころにはお孫さんがいらっしゃることになりますからね。

こんな状況なので・・・
「金利が上がりますから、上がる前の低いうちに家を買いましょう」
っていう営業トークが色んなところで言われるんでしょうね。

金利上昇で将来が怖くなっている方、今、何が怖いですか？
様々な金融機関の色んな金融商品がありますが、どのコースが良いのか良くわからなくなっていませんか？
住宅ローンの事について、もっと詳しくなれば、怖くなくなると思いますよ。

変動金利と固定金利 、支払方法の計画 、年間の返済額 、金利 を比較するのも良いですが、まずは、自分で計算できますか？
金利電卓？
そんなもの必要ありません。

自分の将来設計に合った資金計画は自分で出来るようにしたいものです。
あなたの人生なのですから。

アイアセットでは・・・
資金計画の立て方から、スマホ電卓での計算方法、住宅ローンの仕組み、支払い方法の選択の仕方、そして金利や金融商品の比較 まで全て無料でコンサルしています。
購入しないと教えないんじゃないの？
いえいえそんなことはしていません。

セカンドオピニオン 的に利用されている人も多いです。
皆様の将来の為に上手く利用してください。




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今までに何度か、非常に遠くのお客様に不動産を購入していただきました。
マジでホントに遠く です・・・



周南地区には知り合いはおろか、縁もゆかりもない買主さん。
ガスや電気・水道、日用品や食料品のお買い物、飲食店・・・
そういえば、ちょうど小学校に上がる子供さんの制服等の準備にも困っていらっしゃいました。
そして、さらに言葉まで違うお客様もいらっしゃいました。
だから何もわからない。
GoogleMapの情報の真偽の事もありました。

こういう時に不動産会社だと思います。

弊社では、こんなお客様のために、しっかりサポートさせていただきました。
仕事とか関係なく、困ったときはお互い様というか、困ってる人を放っては置けないと思います。

さて、上記の事は、非常に特殊な事例だとは思いますが、日々の仕事の中で私たち不動産会社の役割って非常に大きいと思っています。
不動産会社にとっては仕事なんでしょうけど、お客様にとっては生活の基盤にかかわる大切な事です。
売って（契約してもらったら）終わりとか、あり得ないですけどね。

新居に入居してからもドンドン相談して欲しいと思います。

しかし、入居するまでの期間も同様だと思います。

不動産購入時のお話なのですが・・・
「建築会社の営業に自分で銀行に行って住宅ローン申し込んできてね♪」 って言われた
とか
「銀行のローン窓口の担当者に〇〇と△△と××の書類を準備してください！」 って言われた
とか
「不動産会社の営業に銀行に行って【つなぎ】の手続してきてくださいね」って言われた
とか
「夫婦で共同購入するんだけど不動産の持分って何のことかわからない」
とか
「資金計画を提案したはずの営業マンが融資実行（引渡）の時に来ない！」
なんて
そんな状態のお客様と言うか・・・・そんな感じのご相談をいただく事が最近多いです。
こんな方々、非常に困った状態になっています。

不便ですね・・・

まずは、それぞれの担当者に聞いてみてくださいとお答えはしますが、どうやら教えてもらえないと言うか・・・
「それは私の担当じゃないし、自分でやるものですよ～」
なんて言われちゃったりして・・・
質問しても「責任取れませんから自分で考えてやってくださいね～」と言われる人まで・・・

一昔前は、営業マンが最初から最後までウザいくらいズーッと同行している風景を良く見ました。
営業が用意できる書類やお客様のかゆい所に手が届く営業マンが当たり前のようにいました。

そんな営業マン、どこに行っちゃったんだろう・・・

もしかしたら、ネット（スマホ）でローン申し込みや確定申告が出来る ようになってしまった歪みなんでしょうか？
言葉が悪いですが、素人のお客様が一人でオロオロしている、寂しい風景を良く見るようになりました。
営業会社とコンサルティング会社の違いなんでしょうか？
寂しい事です。



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お待たせしました。
「がけ条例」のお話です。
前回は「ガケの下」 のお話でしたが、今回は「ガケの上」 のお話です。
ご希望にお答えして、ガケ上の絶景写真も用意しました。


ギリシャにある「メテオラ修道院群」の中の「ルサヌー修道院」です。
これもスゴい所に建っています。
GoogleMapのStreetViewで360°カメラで撮影されたものがアップロードされていますのでご覧になってみてください。
周辺の景色も絶景です。
↓ルサヌー修道院はこちら
GoogleMap


さて、前回のブログで、「ガケ上はガケ下ほど大変ではありません」 と書きましたが・・・
対策を打つのに、それほど難しくないと考えてください。
対策費用が少なくて済むとか、そういう話ではありません。

では、ガケ上のイメージです。
高低差が２ｍ以上ある隣接地を持つ、土地の下の図の水色のところには何もしないのであれば建築物は建築できません 。

※図はクリックで拡大します。

図のように正方形ではなく、もっと隣接地に対して縦長であれば、「庭が広く取れていいじゃん」程度で終わるのかもしれませんが、図のような土地では車庫程度のものしか建築が出来ない事になります。

前回お話ししたガケ下の土地と同じように、水色の部分は自由に利用が出来ませんから、高低差のない周辺の土地価格より安く取引されることになると思います 。
ガケ条例の適用が無い崖の場合は別ですよ。

でも、ガケ上の場合は、土地を造成等で大きな工事をして触らなくても建物側で対策をすることが出来ます 。
建築会社によって対策費用は様々だと思います。

さっきの図中の断面図（図の右側）だけ抜粋してきます。
こんな感じです。


杭基礎等で「ガケライン」と呼ばれるラインよりも深い支持層に定着させてやればOK だそうです。
杭基礎等と書きましたが、方法は色々あると思います。
また、建物の重さは、木造・軽量鉄骨造・鉄骨造等々色々ありますし、骨材の量も施工方法によって異なります 。
建築会社によって、施工方法だけれなく施工費用も、かなり差がある と思いますので、それぞれ聞いてみてくださいね。

がけ上の方が、高低差となっている擁壁を触ることなく建物で対策が打てる ので、ずいぶん楽だと思います。

という事は・・・・
背中側に、非常に背の高い擁壁やガケを背負った「がけ下の土地」は、擁壁を打設しなおす とか、強固な防護壁を建てる とか、建物を鉄筋コンクリート造 にするとか・・・
住宅団地内では、チョット現実的ではないのかなと思います。

ガケ上とガケ下の土地については、高低差の1.5倍 を気にしてください。
結構そのような土地は存在します 。

さて、２回に渡って「ガケ上」と「ガケ下」についてお話してきましたが、【土砂災害警戒区域】 とは違います。
自然が作り出す高低差のある急傾斜ではなく、人工物であっても、このガケ条例は適用 されますので、「石積みだから大丈夫」とはいきません。

誤解の無いようにしていただきたいのは、２ｍ以上の高低差があるガケ全てがダメと言う訳ではないのです。

ご不明な点があれば、当社までご相談ください。


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ガケ上の話を楽しみされていた方、申し訳ありません。
チョット動きが気になっている金利の話を先にさせていただきます。
ということで、ガケ上は次回にします。
すいません。

２月に入って各金融機関の金利が出てきました。
もう少し〇〇なのかなあ・・・・って思ってます。
でも、「超低金利＋超長期返済」の組み合わせで超高額なローンを検討されている方を時々見ます。
良いもの見ちゃったら欲しくなるのはわかりますが、子供の事や将来のことまで考えて欲しいなあ。
今返済できるから将来も返済できるなんてバブルの時からずっと言ってる人いますけど本当なんでしょうか。
以前のブログにも書きましたが、高額なものを買ってもらって喜んでる のは誰と誰と誰なんでしょう？
下の絵のようにならない様、もう一度考えてみてください。

あー返済が重そうですね・・・
低金利時代は終了を迎えそうですので、今はいいですが、将来こんなことにならないようにしてくださいね。



では、冒頭からズバリお尋ねしますが・・・
【返済負担率 】ってご存じですか？

「率って言うくらいだから、返済の割合だろう」って言う方、大正解です！
しかし、この返済負担率、弊社にご来店いただく方の中には、結構勘違いしている方もいらっしゃる様です。

返済負担率とは・・・
計画中の住宅ローン（ボーナス返済も含）と、現在すでに支払い途中である自家用車などのローンをすべて含んだ１年間の合計返済額を、税込み 年収で除した（割り算）したものです。

「税込み年収」ですからね。
税込み年収はお勤め先でもらう＜源泉徴収票＞の赤い四角の所に書いてあると思います。
これです。


では、例を挙げてみますね。

■計算条件
税込み年収：￥5,000,000円
計画している住宅ローン：￥32,500,000円
返済金利：1.1％
返済年数：35年
既に持っている他のローン：車のローンを月々￥30,000円、ボーナス時上乗せ￥50,000円支払い中

まず住宅ローンの返済額を計算してみましょう。
計算方法は割愛しますね。
月々：￥83,723円・ボーナス時上乗せ：￥0円
年間の支払額は￥1,004,676円
※ローンの計算の仕方は、当社の資金計画相談会でお聞きください。携帯電話の電卓アプリで出来ますよ。

次に支払い中の車のローンの１年間の合計額です。
￥30,000×12ヶ月＋￥50,000×2ヶ月＝￥460,000円 （年間支払い額）

という事は、住宅ローンが始まると１年間に・・・
￥1,004,676円＋￥460,000円＝￥1,464,676円
の支払いをするという事になります。

この金額を税込み年収で割り算します。
￥1,464,676円÷￥5,000,000円×100＝29.29％
この29.29％が返済負担率です。

概ね返済負担率は30％程度（厳密には年収によって違う）であればローン審査は通過します 。
良かったですね。
この方通りそうですね・・・

でも、本当に通るかなあ・・・
審査の可不可は、また別の機会にお話しします。

では、返済負担率が29.29％の返済について考えてみましょう。
以下に、各税込み年収別の返済負担率29.29％の返済額 を列挙しました。

税込み年収１年間の返済額
300万円￥878,700
400万円￥1,171,600
500万円￥1,464,500
600万円￥1,757,400
700万円￥2,050,300
800万円￥2,343,200
900万円￥2,636,100
1000万円￥2,929,000













左は税込み 年収です。（何度も言います）

ところで、所得税と言う税金 がありますよね。
社会保険料 と言うのもあります。
住民税 なんてのもあります。

税込み 年収は、これらの所得税等を支払う前と言うか、それらを含む年収なので、実際の手取り額とは違います。
税込み 年収500万円くらいの方は、いろいろ引くと、手取り額は390万円前後 ではないでしょうか。
細かい手取り額は、皆さんわかっていらっしゃるかと思いますが・・・・
そこから、食費、光熱費、教育費、各種保険・・・・・・

上の表を見て・・・

生活できますか？家族で旅行に行けますか？
もしかして・・・・
「金融機関のローン審査に通りさえすれば不動産を買っても大丈夫！！」 って、誰かに言われちゃいましたか？

住宅ローンの金利を1.1％で計算 してみましたが、これから長い住宅ローンを支払っている間に金利はどうなるのでしょう？

子供さんも、ずっと小っちゃいままじゃない ですよね。
車だって壊れます 。
服やカバンだって欲しい ですよね。
ローンで買った家も古くなると補修が必要 ですよね。

楽しく将来を家族と共に過ごすためには、どうすればよいのでしょうか？
「身の丈」 を知る事から始めましょう。
と言う感じの、住宅ローン資金計画相談を当社では行っています 。
高額な不動産を買ってもらうため、高額なローンを通すための資金相談は行っておりません。
不動産販売会社の利益のために、営業マンの成績の為に、あなたの人生を犠牲にしないでください。




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この間、本屋で「一度は行って見たい絶景 」とか何とかいう本に見とれてしまいまして・・・
購入してペラペラと見ています。

こんな感じですよ。


ブータンにあるタクツァン僧院というところです。
断崖絶壁に建っているお寺ですね。
ここに行こうとすると、結構大変なんですって。

良く建築したなあと思いますが、地震とか大雨とかで崩れないんですかね？

GoogleMapでもご覧になれます。
下のリンクをクリックしてみてください。
↓
GoogleMap

今日はこんなお話です。

新年になってからも、弊社が去年造成分譲した土地のお引渡し作業をしています。
既に、着工された区画もあるようですが、新築工事はワクワクしますね。
この度の分譲地は全区画平坦でしたので、擁壁やガケ等なかったのですが・・・・・
実は、崖（隣接地と高低差）がある土地は山口県建築基準条例に気をつけなくてはなりません。

その山口県建築基準条例の中でも特に気をつけなければならないのが、「第７条の擁壁の設置」です。
通称、「ガケ条例」と呼ばれています。
以下に条文そのまま記載しておきます。

第７条
高さが２ｍを超える崖の上又は下に建築物を建築する場合において、当該建築物が次に掲げる範囲内にあることとなるときは、擁壁を設けなければならない。
ただし、建築物の規模若しくは構造又は崖の土質により安全上支障が無いと認められるときは、この限りではない。
１．崖の上においては、その崖の下端からの水平距離がその崖の高さの1.5倍以内
２．崖の下においては、その崖の上端からの水平距離がその崖の高さの1.5倍以内

そのまま読むと全然わかりませんね(笑)

という事で、山口県がその条例の趣旨や用語を説明した書類を出していただいているので、その中から、この「ガケ条例」についての説明図を転載しました。
こんな図がついています。（わかりやすくするため、色は当社で着色ししています。）
赤がガケ下、青がガケ上 に関することです。
※図はクリックすると拡大されます。


※山口県建築基準条例及び建築基準法施工細則の解説より抜粋して着色

簡単に言うと、「２ｍ以上の高低差がある崖の上と下の土地に家を建てるときには建物をがケから離してね」 という事なのですが・・・
実は、結構この条例怖いんですよ。
土地の値段や価値に、思いっきり関係があるのに、皆さん見落としていることが多いです。
不動産業者よりも建築業者の方が詳しいと思います。

今回はガケ下の話に特化してお話しします。（ガケ上は次回）

簡単な図ではなくて、具体的に２ｍ以上の高低差がある土地をイメージして、平面図と断面図を以下に描いてみました。


左が平面図、右が断面図です。
平面図を見てくださいね。
このピンク色に塗った部分には家を建てられません！
だから、白い所にしか建物が建築できません。
本当にこんな土地があったら、どう使うんでしょうね(笑)

ガケの高さ（隣接地との高低差）を境界点からではなく、ガケの上端から水平距離で高低差の1.5倍以内は建物が建築できないんですね。
土地の価値は、自由に建築できるかどうかで決まりますから、自由に建築できないピンク色の部分は、自由に建築できる白い部分とでは価値が違うはずです。
どちらが価値が高いかは説明しなくてもわかりますよね。
周辺の土地が、仮に坪単価20万円だとしたら、白い部分は20万円かもしれませんが、ピンク色の部分はどうなるのでしょうか？
安くなって当たり前だと思います。
だって、自由に使えないんですから。

ピンク色の部分を自由に使えるような工事等をやって初めて、白い部分と同じ価値になるのだと思います。
その工事費を売主が負担するのか、買主が負担するのかで、土地の価格は変わって当然ですね。
買主が負担するのであれば、その工事費分は安くなければおかしいですよね。
この工事は、県の許可が必要な工事になるので、結構大変ですよー

知らずに買っちゃうと怖いですねー

ただし、ガケによっては、このように規制を受けないガケもあります。
弊社では、確認してお客様にはキチンとお話しております。

ここまではガケ下の話です。

先に言っておきますが、ガケ上の方が対策を講じやすく、ガケ下ほど大変ではありません。
実はガケ上の場合は、建物の基礎に杭を打つことで、この条例から逃れることが出来ます。
長くなるので、このガケ上の話は、次回にいたしましょう。

弊社のある、山口県周南地区には、過去に大規模に造成分譲された団地内の石積みの擁壁や、遠い昔は田んぼばかりだったところに農家の方が自分で積んだ石積みのガケなんかが沢山あります。
現在、家が建っているところでも、今からの建て替えの時に、この条例が立ちはだかる事もあるようです。
新規の分譲地にも、上の図のような土地があるみたいですよ～
お気を付けください。

では、次回は、ガケ上のお話をいたします。

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今日１月１９日 は、弊社の創立記念日なのです。
毎年この日を迎えられるのも、お客様皆様のお蔭でございます。
本当にありがとうございます。
これからも、不動産の付加価値、最大価値の向上にむけ新しい価値創造に努力いたします。
また、不動産の本当の見極め方、将来を見据えた本音の住宅ローン相談、営業ノルマではないお客様目線の本気のご提案を正直にコツコツと行いたいと思います。



さて、ここ最近、弊社の社名について聞かれることが多くなりました。
ホームページ等のドメインについてが非常に多いです。
弊社のドメインは「AI-ASSET.CO.JP」です。
まず、「アセット」と言う言葉ですが、資産や財産と訳されることが多いようです。
証券や不動産の世界では昔から良く聞く言葉 なんですよ。
ウィキペディアなんかでも調べてみてくださいね。

最初の方の「AI」ですが・・・
いわゆる人工知能（Arificial Intelligence）と言いたいところですが(笑)、弊社が創業した時には「AI」と言う言葉はありませんでした 。
先日も知人から「人工知能がこれだけ世間で広がるのが前からわかっていたの？」と聞かれました。
確かに仕事でも、AIを数種類、かなりの頻度で駆使して使っています。
弊社は少人数で行っていますので、非常に効率が上がりました。
で、AIの意味はまた今度(笑)

また、数年前に、特許庁に申請して、ロゴマークと共に数種類の商標登録 をいたしました。
取得までには結構大変でしたが、今はロゴマークの右上にⓇをつけて権利を表示しています。

今となっては、人工知能に財産・資産とが組み合わさった社名になってしまいましたが、これからも最新の技術と知識で、お客様のためにお役に立てるよう努力いたします。
今後もAI-ASSETをよろしくお願いいたします。



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今年もお客様にとって最良最善のご提案が出来るよう、努力いたします。
アイアセットをよろしくお願い致します。
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今年も残りわずかとなりました。
当社は12月26日（木）午後より年末年始のお休みをいただきます。
新年は１月６日（月）からの営業です。
年末年始は寒くなると予報されています。
お気をつけて良いお年をお迎えください。

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久しぶりの投稿になってしまいました。
弊社の自社分譲地が工事完了しまして、その後の法的手続きに着手したり、お陰様で複数のご契約や住宅ローンの段取り、そしてお引渡しに備えた仕事、さらに不動産の査定を、粛々と前へと進めております。
予定通り進めてまいりますので、関係者の方々、ご安心ください。
年末が、あっという間にやってきそうです。

下松市の地元では、「きつねの嫁入り 」というお祭りが終わり、本当なら秋真っ盛りなんでしょうが、急に冬がやってきたように寒くなりました。
来週はもっと寒くなると言ってましたが、このまま冬になるのでしょう。
でも、先週まで、我が家ではクーラーをつけていたような気がします。
以前にテレビの天気予報で、「最近は春と秋が無い 」と言っていたのを思い出しました。
さらに今年はカメムシが多いそうで、大雪にでもなるのでしょうか？
体がついていきそうにないですよ。


池袋サンシャイン60の何階からか忘れましたが、北東方向の写真です。
マンションと戸建てが混在して建っていますね。

さて、今日のブログは「一戸建てとマンション」です。
ここ最近の山口県周南地区の不動産マーケットを眺めていると、築浅の一戸建てとマンションが数多く出ている ように感じます。
令和4年築 !? なんてのもありますね。

築浅の不動産をご案内すると、建物はとにかく綺麗ですが、お客様が決まって言われる質問があります。
「なぜ、ここの売主さんは、この不動産を売られるんでしょう？ 」
・・・やっぱり気になりますよね。
売主さんが不動産を売られる理由はここに書ききれないほど沢山の理由の種類がありまして、いつかブログにもしようと思っていますが、良く聞くのは・・・
「転勤になった」「家族構成が変わった」「不要になった」「現金化したい」 などなどが多いでしょうか・・・
プライベートでも大変お世話になっている弁護士さん経由でやってくる情報とかもあるのですが、それはまたどこかでお話ししましょう。



売却の理由はどうあれ・・・
新築価格が非常に高騰化している現在では、築浅の物件は掘り出し物ではないか と思うのです。
住宅価格が高騰して、もう何年か経ちますが、最近、山口県下松市内で新築で土地＋建物を取得するのに「6,000万円くらい」と聞いて驚かなくなりました 。
良い場所だと5,000万円以上は当たり前になってきましたね。
「でも１回でも他人が使用したものは・・・・・ 」とお考えの方は、新築一本でまいりましょう！
私個人的には築浅中古は非常に良いと思っています。
リフォームの工事もあまり必要なく、予算も読みやすい。
さらに住宅ローンの負担も軽く済み、良いものが手に入るのであれば、一度はご検討いただきたいと思います。

それで、築浅一戸建てと築浅マンションをお悩みの方に、簡単ですが、比較表を作ってみました。
比較項目それぞれに、自分たちにとってメリットになったりデメリットになったりする事があるかと思いますが、以下の表をご覧いただき、ご自身の生活スタイルを当てはめて考えてみてください。

◆「一戸建て」と「マンション」比較
戸建て 比較項目マンション
主に郊外立地 駅前
所有権土地の権利 敷地権付所有権
100㎡以上（30坪以上）建物の面積 80㎡程度（約25坪）
４ＬＤＫ以上部屋数 ３ＬＤＫ＋Ｓ
有庭 ほぼ無
６帖～１０帖居室の広さ ５帖～７帖
数も多く広い収納 数も少なく狭い
概ね２ヶ所トイレ １ヶ所
窓に面していて広い水回り 窓が無く狭い所が多い
複数台駐車場 基本１台
比較して高い固定資産税 比較して安い
ほぼ無い周辺からの音 上下階の音

こんな感じではないかと思います。
どちらが勝っているとか、劣っているとかではなく、人によってメリットやデメリットに感じるのではないかと思います。
どっちが良いとか悪いとかは、人それぞれです。



それでは次に、ちょっとお金の話を入れてみました。
山口県下松市での例です。
物件は特定しておりませんが、概ね、このような感じだと思います。

◆下松市内の例（あくまでも一例です）
戸建て 項目 マンション
3,600万円物件価格 2,800万円
￥0管理費
修繕積立金等 		約￥16,000/月
￥0２台目駐車場 約￥6,000/月
￥0バイク駐輪場 有料のところもある
月々：￥65,742
ボーナス：￥151,970		住宅ローン
40年1.00％ 		月々：￥45,514
ボーナス：￥151,970
月々：￥65,742
ボーナス：￥151,970 		実質毎月負担額
※車２台所有の場合		月々：￥67,514
ボーナス：￥151,970

固定資産税や将来の修繕費等々までは入れていませんが、上記の表はご検討の材料にはなると思います。
そして、維持費（固定資産税等、修繕積立金・管理費・駐車場費等）やローン金利は一定ではありません 。
一例を挙げると、固定資産税は建物のみ償却していくので一般的に年数が経つと税額は安くなります。
修繕積立金、管理費は年数が経つと、それなりに値上げされていくようです。（管理組合の運営努力要）

こうやって比較すると、一長一短あるかと思います。
ご自身の生活スタイルや、今のご年齢、さらに将来の事、色々考えてみてください。

ご質問があれば、いつでもどうぞ！


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